購置成本

• 購置房產時實際支付的房價款；

  
  

• 購房者承擔的契稅、印花稅等相關稅費；

  
  

• 會計賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

自建與開發成本

• 自建房產實際發生的建造費用及建造過程中的相關稅費；

  
  

• 經濟適用房的原購房款、相關稅費及按規定繳納的土地出讓金。

附屬設備與配套設施

      凡以房屋為載體、不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論會計上是否單獨核算，都應計入房產原值。包括：

• 給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備；

  
  

• 電梯、升降機、過道、曬臺等；

  
  

• 各類管線（如蒸汽、壓縮空氣、電力、通訊等）。

裝修、改擴建的處理

• 更新改造：更換附屬設備時，新設備價值應計入原值，并可扣減原有設備價值；

  
  

• 改擴建：擴建、改建應相應增加房產原值；

  
  

• 裝飾性裝修：僅裝飾性、不涉及房屋主體結構的裝修支出，可不計入原值；但若裝修屬于更新改造且支出較大，即使計入“長期待攤費用”，也應當調整計入房產原值。

  
  

  企業對辦公樓進行重新裝修，更換了或提升了日常某些設施的使用功能，雖然計入“長期待攤費用”，但當這筆裝修支出額較大，屬于固定資產后續支出中的更新改造支出，就應當計入固定資產原值計算繳納房產稅。

土地價值的計入

      根據財稅〔2010〕121號文件，房產原值必須包含地價，包括：

• 為取得土地使用權支付的價款；

  
  

• 開發土地發生的成本費用；

  
  

• 相關稅費（如契稅、耕地占用稅）。

  
  

關鍵點：容積率，是一個大地小房和小地大房的問題。

• 宗地容積率＝地上建筑面積 ÷ 建筑用地面積

  
  

• 容積率≥0.5：地價全額計入房產原值；

  
  

• 容積率＜0.5：按房產建筑面積的2倍計算土地面積，據此分攤地價并計入原值。

例如：土地面積10萬平方米，建造房屋2萬平方米，容積率0.2。若地價1億元，則計入房產原值的地價為：

（2萬㎡ × 2）÷ 10萬㎡ × 1億元 ＝ 4000萬元

再如：一塊土地的面積是10萬平方米，在土地上建造了6萬平方米的房屋，那么宗地容積率=6÷10=0.6，則應將地價總額1億元并入房產原值計算繳納房產稅。

融資租賃房產

      由承租人自合同約定開始日的次月起，按房產余值繳納房產稅；未約定開始日的，自合同簽訂日次月起繳納。

土地出讓金減免的處理

政府招商引資時，可能會對企業減免土地出讓金以吸引投資，但不得減免契稅這是國家政策規定。

• “先征后返”：土地出讓金全額計入原值，返還部分計入“營業外收入”；

  
  

• 直接減免：減免部分不計入房產稅計稅基礎。